Valutazioni e analisi

Cinque analisi, ciascuna risponde a una domanda diversa. Tutte sono una stima prodotta da un modello, e la parte utile di questa pagina è cosa legge ciascuna, perché è questo a decidere quanto peso abbia.

Nessuna è una consulenza. Una valutazione su cui hai intenzione di agire viene da un perito.

Stima del prezzo

A cosa risponde: questo immobile ha un prezzo sensato?

Prende l'immobile, trova fino ad altri dieci dello stesso tipo nella stessa città e confronta. Ottieni una cifra, un'affidabilità alta, media o bassa, e un paio di frasi che dicono come ci è arrivata.

Leggi l'affidabilità e il numero di comparabili prima della cifra. Dieci comparabili vicini in un mercato liquido sono una risposta vera. Due, in una città dove non è stato pubblicato nulla di simile, sono aritmetica travestita.

Il confronto è per città e per tipo di immobile, non per quartiere né per via. In una città in cui il quartiere è gran parte del prezzo, tratta la stima come una fascia e non come un numero.

Rapporto sul quartiere

A cosa risponde: com'è vivere lì?

Un riassunto, da tre a cinque cose che vale la pena sapere, e tre punteggi su dieci: trasporti, sicurezza e servizi.

Questo non legge nulla dal catalogo. È ciò che il modello sa di quel quartiere, il che lo rende buono sulle cose stabili e pubbliche, e inaffidabile su tutto ciò che è cambiato di recente o è troppo piccolo per essere ben documentato. È un briefing su una zona che non conosci, non una fonte su una che conosci.

I rapporti vengono conservati per un giorno, quindi chiedere due volte dello stesso quartiere costa una volta sola.

Spostamento

A cosa risponde: quanto dista, davvero?

Una stima fra l'immobile e un posto che indichi tu.

È una stima e non un calcolo di percorso, quindi usala per confrontare candidati e non per pianificare una mattina. La differenza fra venti e cinquanta minuti è reale e te la dirà; quella fra venti e venticinque no.

Analisi di investimento

A cosa risponde: quanto renderebbe?

Affitto mensile stimato, rendimento lordo, rendimento netto e una proiezione a cinque anni, con il ragionamento.

Legge il prezzo, la dimensione, l'età, lo stato, la classe energetica, le spese condominiali e i costi mensili, che è davvero gran parte di ciò che determina un rendimento. Ciò che non legge è il mercato locale degli affitti: l'affitto viene stimato a partire dall'immobile e non da quanto si affittano realmente appartamenti comparabili lì vicino.

Quindi i rapporti valgono più delle cifre assolute. Se la stima dell'affitto ti sembra sbagliata, probabilmente lo è, e tutto ciò che ne discende si muove con essa.

Analisi della planimetria

A cosa risponde: cosa sto guardando?

Dalle l'immagine di una planimetria e ti restituisce la superficie totale, il numero di locali, una descrizione della distribuzione e una nota su percorsi, luce e quanto efficientemente lo spazio viene sfruttato.

Dà il meglio proprio su ciò che le planimetrie comunicano peggio, cioè se lo spazio funziona: un corridoio che si mangia sei metri quadri, una camera a cui si arriva attraverso un'altra camera, una cucina senza una parete per gli elettrodomestici.

Considera la superficie indicata come approssimativa. Viene letta da un disegno, e i disegni non sono sempre in scala.

Quanto costa ciascuna

I prezzi seguono quanto costa a noi eseguire ciascuna, non quanto vale per te, ed è per questo che uno spostamento è la più economica e un'analisi di investimento la più cara. Vedi i crediti.

Usarle insieme

Per un immobile che stai considerando sul serio, l'ordine che spreca meno è prima il rapporto sul quartiere, perché è quello che con più probabilità esclude la zona; poi la stima del prezzo, perché decide se il resto della conversazione riguarderà quell'immobile o no; poi l'analisi di investimento se hai intenzione di affittarlo.

Eseguire tutte e cinque su tutto ciò che apri è un modo costoso di navigare.